Scoppa (Confedilizia): "Affitti, più accordi e meno divieti per rimettere case sul mercato"

di SANDRO SCOPPA

Il mercato degli affitti sta cambiando. I contratti ordinari “4+4” arretrano, mentre crescono le locazioni a canone concordato e quelle transitorie. Il dato non va letto come una patologia da correggere con nuovi divieti, ma come il segnale di una società più mobile, più frammentata, più esigente, nella quale proprietari e inquilini cercano formule meno rigide e più aderenti alle condizioni reali. Secondo l’analisi apparsa oggi sul Sole 24 Ore, nelle otto maggiori città italiane il “4+4” rappresenta ormai poco più di un terzo delle nuove locazioni. Crescono invece i contratti a canone concordato, favoriti dalla cedolare al 10%, dagli sconti Imu e dalla ricerca di un equilibrio tra sostenibilità per l’inquilino e convenienza per il locatore.

La tentazione politica, davanti a questi numeri, sarà come sempre quella di sospettare del mercato. Si dirà che gli affitti vanno guidati, calmierati, bloccati, sorvegliati. Ebbene, è proprio questa mentalità ad aver ridotto l’offerta abitativa in molte città. Nessun proprietario mette stabilmente a disposizione un bene costoso, tassato e rischioso se viene trattato come un soggetto da controllare. L’offerta nasce quando il contratto è certo, il carico fiscale è ragionevole, i tempi sono prevedibili e il canone riconosce almeno in parte il valore dell’immobile.

Il canone concordato va valutato senza illusioni. Non è liberalizzazione e diventa utile solo se resta una cornice giuridica ampia e leggera, aggiornata e aderente alla realtà, capace di facilitare l’incontro tra proprietario e inquilino. Se invece pretende di stabilire dall’alto il valore degli immobili, ignorando zona, qualità, domanda, servizi e condizioni concrete dell’abitazione, cambia natura: non accompagna il mercato, lo sostituisce. E quando un accordo territoriale si trasforma in una tabella rigida, affidata a logiche sindacali o para-amministrative, non aumenta l’offerta: la scoraggia, producendo un prezzo politico mascherato.

L’esperienza di Catanzaro è significativa proprio perché mostra la differenza tra una cornice utile e una gabbia. L’Accordo territoriale del 2021, sottoscritto da Confedilizia Catanzaro con le organizzazioni degli inquilini, aveva già dato alla città un quadro ordinato per i contratti a canone concordato. L’appendice integrativa del 2025, promossa ancora da Confedilizia Catanzaro ha compiuto un passo ulteriore: ha aggiornato quell’impianto, lo ha collegato alla nuova zonizzazione Omi dell’Agenzia delle Entrate e lo ha reso ancora di più aderente alla città reale. Restare fermi avrebbe significato applicare una mappa superata a un territorio mutato.

Qui, si può dire, l’accordo si avvicina alla catallassi: non impone dall’alto un valore astratto, cerca invece di incorporare informazioni concrete su zone, qualità degli immobili, servizi, pertinenze, dotazioni e condizioni effettive dell’abitare. Catanzaro del resto non è un blocco uniforme. Centro città, centro storico, Catanzaro Lido, quartieri semicentrali, aree universitarie, zone periferiche, territori rurali, fascia litoranea e aree direzionali non esprimono lo stesso valore. Un appartamento sul lungomare non equivale a un immobile isolato; una casa ristrutturata, servita da ascensore, fibra, riscaldamento e posto auto non può essere trattata come un alloggio privo di requisiti; un’abitazione vicina a scuole, uffici, trasporti e servizi non offre la stessa utilità di una lontana da tutto.

La forza di un accordo territoriale ben costruito sta nel riconoscere queste differenze senza mai pretendere di sostituirsi al mercato. Non basta infatti fissare un numero, è indispensabile considerare la zona, la qualità dell’immobile, le dotazioni, la manutenzione, l’arredamento, la presenza di pertinenze, la vicinanza ai servizi, l’accessibilità, l’efficienza energetica, le condizioni complessive dell’edificio. Non è burocrazia fine a sé stessa. È il modo per evitare che immobili profondamente diversi vengano schiacciati dentro la stessa categoria.

Questo punto è essenziale. Un immobile curato non nasce da solo: richiede manutenzione, investimenti, impianti efficienti, sicurezza, accessibilità, arredi adeguati. Se questi elementi non vengono riconosciuti, il messaggio è chiaro: migliorare una casa non conviene. Una cornice territoriale seria deve invece valorizzare chi mette sul mercato immobili migliori, perché solo così cresce un’offerta abitativa regolare, curata e stabile.

Il nodo fiscale, però, resta decisivo. La riduzione statale del 25% dell’Imu sui contratti a canone concordato è un segnale utile, ma insufficiente. Il primo passo dovrebbe essere l’azzeramento dell’Imu sugli immobili locati con questa formula; il secondo, più ambizioso e necessario, una progressiva liberalizzazione del mercato delle locazioni, liberando proprietari e inquilini da vincoli che irrigidiscono l’offerta e spingono molti immobili fuori dal circuito regolare. Una casa affittata non è un bene fermo: ospita persone, produce reddito dichiarato, genera contratti registrati e risponde a un bisogno reale senza nuovi apparati pubblici.

La crisi dell’offerta nasce anche da qui: troppi proprietari considerano l’affitto un rischio più che un’opportunità. Per invertire la rotta non servono nuovi comandi, ma libertà contrattuale, certezza del diritto, fiscalità sostenibile e tempi rapidi nella tutela della proprietà. Gli accordi territoriali possono avere una funzione utile solo se restano strumenti di orientamento, non surrogati del mercato. Quando tabelle, apparati sindacali o criteri amministrativi pretendono di decidere il valore di un’abitazione, il risultato non è maggiore equità, è al contrario minore offerta.

La direzione dovrebbe essere chiara: togliere ostacoli, ridurre il peso fiscale, ampliare gli spazi di negoziazione, restituire fiducia a chi investe e affitta.

Il mercato delle locazioni non ha bisogno di essere guidato come un settore sospetto, ha solo la necessità di essere liberato dalle paure che la politica gli ha costruito attorno. Per aiutare chi cerca casa, il primo passo è semplice: rendere conveniente offrirla.

 presidente Confedilizia Catanzaro

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